Viele Jahre haben alle weggeschaut. Die Wohnungsnot vor allem in den Ballungsgebieten und Großstadtregionen wurde von Politikern aller Parteien mehr oder weniger einfach übersehen. Während in manchen ländlichen Gebieten wie etwa in Nordvorpommern, in der Oberpfalz, im Bayerischen Wald, im Hunsrück, Westerwald und anderswo Häuser zu Billigkonditionen und Wohnungen zu niedrigen Mieten feilgeboten werden, herrscht in München, Köln, Hamburg, Frankfurt am Main und anderen Städten eine übergroße Knappheit an bezahlbarem Wohnraum. Nur Bezieher von hohen Einkommen können hier noch eine Immobilie erwerben oder eine Wohnung mieten. Lange Zeit haben sich die Experten davon täuschen lassen oder es gar gewollt hingenommen, dass sich die Wohnraumversorgung im Bundesdurchschnitt recht gut darstellte. Inzwischen wird die prekäre Entwicklung in einigen Regionen erkannt.
2 Millionen neue Wohnungen erforderlich!
In den nächsten 5 Jahren müssen etwa 2 Millionen neue Wohnungen gebaut werden. Im laufenden Jahr wurden jedoch gerade einmal rund 300.000 Einheiten fertig gestellt. Das reicht indessen kaum aus, um insbesondere in Groß- und Mittelstädten die Wohnsituation für Familien mit Kindern, Alleinerziehende und Studenten nachhaltig zu verbessern. Hinzu kommen noch einige hunderttausend Flüchtlinge, für die auch Wohnraum geschaffen werden muss.
Stiefkind der Politik: Sozialer Wohnungsbau
Seit langem werden in Deutschland viel zu wenige neue Wohnungen gebaut. Insbesondere der Soziale Wohnungsbau ist seit vielen Jahren geradezu sträflich vernachlässigt worden. Stattdessen wurde politisch mit allen möglichen Maßnahmen versucht, an den Mieten herumzudoktern – etwa mit Mietpreisbremsen. Allerdings brachte dies keinen Erfolg. So haben etwa 55 % der Berliner Haushalte einen Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein, doch weniger als 10 % der dort angebotenen Wohnungen fallen unterhalb der Mietobergrenzen des Sozialgesetzbuches. Der Bund und die Länder wollen nun zwar den Sozialen Wohnungsbau stärker ankurbeln; der Bund hat seine Mittel dafür inzwischen kräftig aufgestockt. Doch das reicht bei weitem nicht. Vielmehr müssen die Länder diejenigen Städte, in denen die Wohnungsnot besonders groß ist, viel stärker unterstützen. Vor allem sollten sie mit direkten Zuschüssen für kräftige Impulse beim Neubau von Sozialwohnungen sorgen. Außerdem gilt es, viel mehr Grundstücke, die sich im Eigentum der öffentlichen Hände, der Bahn und der Bundesanstalt für Immobilien (BIMA) befinden, für den Neubau zu mobilisieren.
Der Traum von den eigenen „vier Wänden“
Nach wie vor ist der Wunsch vieler privater Haushalte nach eigenen „vier Wänden“ sehr groß. Mit einer Eigentumsquote von rund 45 % gehört Deutschland zu den Schlusslichtern in ganz Europa; in großen Städten beträgt sie nur 15 bis 20 %.
Den Traum vom Eigenheim oder von einer Eigentumswohnung können sich jedoch insbesondere viele Familien mit Kindern kaum erfüllen, vor allem wenn das Einkommen nur mittelmäßig ist. Einen neuen Anlauf zur Schaffung von mehr Wohneigentum beabsichtigt nun die CDU; in ihrem Leitantrag, den jüngst der Bundesvorstand beschlossen hat, wird zumindest die Prüfung angekündigt, „was getan werden muss, damit junge Familien mehr als bisher die tatsächliche Chance zum Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums haben“. Dabei sollen alle möglichen Instrumente wie etwa das Baukindergeld, eine steuerliche Förderung oder auch die zeitlich gestreckte Amortisation von Energieeffizienz-Maßnahmen in Betracht kommen.
Hypotheken so günstig wie nie zuvor
Im Berliner Bauministerium werden noch weitere Überlegungen angestellt: So könnte etwa über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) jungen Familien mit Kindern „Eigenkapital“ zur Verfügung gestellt werden, um dann selbst zu bauen. Auch „eine teilweise Befreiung von der Grunderwerbsteuer wäre denkbar“, so die Andeutung von Staatssekretär Adler aus dem Bundesbauministerium. Immerhin sind Hypotheken derzeit so günstig wie seit ewigen Zeiten nicht mehr, so dass die Finanzierung eines Häuschens oder einer Eigentumswohnung auch für Bezieher mittlerer Einkommen durchaus tragbar wäre. Je nach Laufzeit belaufen sich die Zinsen für Baukredite auf effektiv 1,5 bis 1,8 %. Das heißt, dass bei einer Hypothek von 300.000 Euro pro Jahr zwischen 4.500 und 5.400 Euro bzw. monatlich zwischen 390 und 450 Euro zu bezahlen wären; hinzu käme noch der Betrag für die Tilgung.
Schließlich sollte die Politik alles tun, um den frei finanzierten Wohnungsbau kräftig anzukurbeln. Es gibt mehr als genug private Investoren, die bereit wären, ihr Kapital in Immobilien zu stecken. Dies könnte zum Beispiel mit erhöhten steuerlichen Abschreibungen -vor allem gezielt für die Errichtung von Wohnungen in Regionen mit besonders angespannten Wohnungsmärkten- geschehen. Zudem sollten manche Hürden und Beschränkungen für den Wohnungsbau wie etwa übertriebene Stellplatzanforderungen, Energieeffizienz-Vorschriften und spezifische Baunormen überprüft und verringert werden. Gerade ein stärkerer Bau von Eigenheimen für private Haushalte und von Wohnungen durch private Investoren würde zu sog. Sicker-Effekten führen, Wohnraum in vielen Häusern freimachen und somit das Wohnungsangebot spürbar erhöhen.
Bildquelle: Wikipedia, MissyWegne, Modell der HafenCity Hamburg im HafenCity-Informationszentrum, CC BY 3.0
