1. Das Konzept der Einigung zwischen Schwarz und Rot
Die Parteien hätten sich auf einen Kompromiss verständigt, so verlautet es aus Berlin. Der Weg für das Gebäudemodernisierungsgesetz sei frei, sagte Wirtschaftsministerin Katherina Reiche (CDU).
Konkret ist Folgendes vorgesehen. Wenn ein Gebäudeeigentümer unbedingt das Risiko eingehen will, erneut in eine Gas- oder Ölheizung zu investieren, so muss er, sofern er Wohnungen in seinem Gebäude vermietet, sich künftig an den Betriebskosten einer Gas- oder Ölheizung beteiligen. Gelten soll diese Regelung bei einem Heizungstausch für alle bestehenden wie auch künftigen Mietverträge. Solche Vermieter müssen in Zukunft die Hälfte der Gasnetzentgelte, des CO2-Preisaufschlags und der Kosten für zugekaufte biogene Kraftstoffe (bei Öl) bzw. Biomethan (bei Gas) tragen. Im Folgenden wird allein auf den Fall Gasheizung abgestellt. Der zentrale Pferdefuß: Das alles soll nur für Wohngebäude gelten – der gesamte Bürogebäude- und sonstige gewerbliche Markt ist von dieser klugen Kostenteilungsregel ausgenommen!
Damit hat die CDU/CSU formal „Freiheit im Heizungskeller“ für Gasheizungsfans erstritten – „im Prinzip herrscht in Zukunft Investitionsfreiheit im Heizungskeller“. Allerdings, so läuft es regelmäßig im Falle eines Kompromisses zwischen sehr grundsätzlichen Positionen, ist die neu erstrittene Freiheit eine, die für Gasheizungsfans mit erheblichen Kosten bzw. Kostenrisiken einhergehen kann – sofern sie Wohnungen vermieten. Wenn sie das Risiko auf eigene Rechnung eingehen wollen, sei es ihnen zugebilligt. Wenn sie aber als Vermieter diese Freiheit nutzen wollen, muss man genauer hinschauen. Bei einem solchen Eigentümer nämlich besteht die Möglichkeit, dass er in eine neue Gasheizung nicht als Fan investiert, sondern aus Sparsamkeitskalkül bzw. aus dem scheinbar zwingenden Grund, dass es ihm an Kapital mangelt. Der zieht aus diesem Grund die Investition in den „billigen Jacob“, die günstige Gasheizung, der in die Wärmepumpe vor, die ein weit höheres Investitionsbudget erfordert, – und kann das unbeschwert bislang tun, denn das dicke Ende hoher Betriebskosten trifft nicht seine Geldschatulle sondern die seiner Mieter – die haben die Betriebskostenumlage zu zahlen. Dieses Risiko war übrigens in der Regelung der Ampel unadressiert geblieben. Und es ist auf dem Markt der Gewerbeimmobilien besonders virulent.
Diesem Fehlanreiz, der mit der Freiheitsregelung von CDU/CSU verbunden ist, wird auf SPD-Initiative hin ein Riegel vorgeschoben – allerdings nur ein halber. Und dass es nur ein halber ist, wird schamhaft beschwiegen.
2. Frame der SPD-Seite
Auch Justizministerin Stefanie Hubig (SPD) sprach von einer wichtigen Einigung: „Heizen darf nicht zur Kostenfalle für Mieterinnen und Mieter werden.“. Bundesministerin Hubig betonte, wer über das Heizungssystem entscheide, trage auch die wirtschaftlichen Folgen mit. Dass diese kluge Regelung ausdrücklich auf „Wohngebäude“ beschränkt ist, sagt Frau Hubig nicht öffentlich.
Die SPD wählt somit zum „Verkaufen“ dieser Einigung ein Narrativ, welches sie als Mieterschützer darstellt. Sie schützt aber allein die Mieter von Wohnungen – die ein großes Stimmpotential haben. Taktisch ist das verständlich. Und die Medien fressen es ihr auch offenkundig aus der Hand. Sachlich ist das unangemessen. Und also wird es auffallen und nicht durchhaltbar sein.
3. Wirkliche Funktion der neuen mietrechtlichen Regelung
Unter an der Sache interessierten Personen aber darf auch an die wirkliche Wirklichkeit erinnert werden. Da gilt Zweierlei.
- Die eigentliche Pointe bzw. Funktion der Regelung, die formal eine Mieterschutzregelung ist, ist in Wahrheit, Gebäudeeigentümer davon abzuschrecken, eine erwogene (Fehl-)Investition in eine neue Gasheizung auch vorzunehmen. Die rechnet sich für ihn nur wegen des Mieter/Vermieter-Dilemmas, weil er die Betriebskosten nach der bisherigen mietrechtlichen Regelung auf Dritte abwälzen kann. In dem Maße, wie die intendierte Abschreckung gelingt, hilft es auch dem Klimaschutz.
- Die SPD hatte in die Eckpunkte für die im Koalitionsvertrag zugesagte Novelle des GEG aber etwas deutlich Weitergehendes an angemessenem Mieter-Schutz hineinverhandelt. Es hieß dort, dass „die Mieter vor überhöhten Nebenkosten durch den Neueinbau unwirtschaftlicher Heizungen“ geschützt werden sollen.
Die SPD hat sich von der Zusage, dass sämtliche Mieter in Gebäuden diesen Schutz erhalten sollen, still verabschiedet. Das ist ein erheblicher Abstrich, denn die Abschreckungsfunktion der Betriebskosten-Aufteilung nur für die Hälfte der Gebäude, die Wohngebäude, in Kraft zu setzen, macht keinen Sinn. Bzw. der Sinn ist klar, die Lobby der Gewerbeimmobiliensparte hat klargemacht, dass es ihr an Eigenkapitalunterlegung fehlt, um in kapitalintensive Heizungssysteme zu wechseln.
Auf die wörtliche Umsetzung der Formulierung zum Schutz vor Investitionen in unwirtschaftliche Heizungen“ hat die SPD-Seite ebenfalls verzichtet – eine explizite Regelung zur Feststellung dessen, wann eine Gasheizung gegenüber einer Wärmepumpenheizung über die Lebenszeit gerechnet teurer und deshalb „unwirtschaftlich“ sei, wollte man nicht aufsetzen. Die neue Regelung erklärt Gasheizungen implizit generell als „unwirtschaftlich“ – und auferlegt dem Gebäudeeigentümer, aber eben allein in Wohngebäuden, einen Anteil an den Betriebskosten. Und das ist explizit jener Anteil, in dem in Zukunft ein erhebliches Risiko, weil Erhöhungspotential, liegt. Soweit ist die Regelung für Wohngebäude sachgerecht abschreckend. Nur den nicht-vermietenden Eigentümern wird die volle Freiheit zur Selbstschädigung gelassen – das mag hinnehmbar sein. Die Auslassung des Mietmarktes für Gewerbeimmobilien aber ist skandalös.
4. Weiterer Nachbesserungsbedarf
Der Nachteil liegt in der Halbierung der genannten drei Betriebskostenteile – damit wird auch der Anreiz für den Gebäudeeigentümer halbiert, auf diese Option der Ersatzinvestition zu verzichten. Das ist nicht erforderlich. An dieser Stelle könnte im parlamentarischen Verfahren noch nachgebessert werden.
Man könnte dem Vermieter ab dem Zeitpunkt einer Heizungs-Neuanschaffung die Vollkosten für CO2-Zertifikate und Biomethan-Einspeisung auferlegen. Beim dritten Element, der Gasnetzumlage, müsste man etwas differenzieren: Neben der Halbierung des Ist-Stands der Gasnetzumlage könnte man dem Gebäudeeigentümer/Vermieter einen Anstieg dieser Kosten voll zurechnen. Diese zusätzlichen Kosten sind nämlich in dem Sinne von ihm (mit-)verursacht, als es umgelegte Systemkosten sind, die mit dem Absprung von immer mehr Gaskunden auf immer weniger verbleibende Restkunden umgelegt werden und folglich steigen.
Ungeregelt, auch im Mieterschutzsinne, ist die Konstellation, die mit der laufenden EnEG-Novelle reguliert wird. Demnach kann ein Gasnetzbetreiber den Anschluss eines Kunden mit einer Frist von 10 bzw. 5 Jahren – entschädigungslos – stilllegen. Der Gebäudeeigentümer hat dann doch eine neue Wärmepumpenheizung einzubauen. Was geschieht mit dem nicht amortisierten Restwert der von ihm vorzeitig aus dem Betrieb zu nehmenden Gasheizung? Darf er diesen ihm von seinem Gasversorger zugemuteten Schaden auf die Mieter umlegen? Klärung an dieser Stelle der Risikotragung würde den Mieter schützen und dem Heizungsinvestor noch mehr Klarheit über das Risiko bringen, welches für ihn mit der Reinvestition in eine neue Gasheizung verbunden ist.
